AUTEUR DE CET ARTICLE
- Jérôme Rousselle
- Avocat, Lmt Avocats
Maule, France
Le droit de préemption urbain permet à la commune de s'interposer entre un vendeur et un acquéreur et de se substituer à l'acquéreur trouvé par le vendeur.
Destiné à permettre à une commune de réaliser des projets d'intérêt collectif, ce droit se trouve être exercé de plus en plus fréquemment par certaines communes comme parade à la hausse des prix de l'immobilier.
En exerçant concrètement ce droit, ou en y recourant systématiquement sans aller au bout de la procédure, certaines communes cherchent ainsi à dissuader les vendeurs trop gourmands et à limiter la flambée des prix pour conserver une mixité sociale sur leur territoire.
La commune de Saint Ouen, par exemple, utilise ouvertement ce droit à cette fin.
Ce droit trouve à s'appliquer dans des zones préalablement définies par la commune sur tout ou partie de son territoire
et uniquement pour mettre en oeuvre des opérations d'intérêt général : par exemple réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, développement d'activités économiques, logements sociaux.
Le droit de préemption urbain concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : par exemple les ventes, échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires ou forcées et tous les types de biens (terrains, constructions.
Le vendeur doit adresser un déclaration d'intention d'aliéner à la commune qui précise les conditions de la vente et surtout le prix demandé.
Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'une préemption mais le plus souvent cette démarche est effectuée lorsque le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel et c'est le notaire chargé de la rédaction de l'acte qui envoie, au nom du vendeur, cette déclaration à la commune.
Cette formalité est substantielle car en son absence la commune peut introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la vente afin de la faire annuler.
La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la déclaration d'intention d'aliéner. Le vendeur peut alors vendre le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans la déclaration.
Si la commune notifie son intention d'exercer son droit en indiquant avec précision le motif invoqué, la vente est supposée conclue au prix annoncé et le vendeur est tenu de signer l'acte authentique de cession avec la commune.
Toutefois, la commune peut également notifier son intention d'exercer son droit de préemption à un prix inférieur à celui indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Le propriétaire dispose alors d'un délai de deux mois pour formuler sa réponse écrite. S'il accepte le prix proposé par la commune, la vente est supposée parfaite.
S'il refuse le prix proposé, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance), dans les quinze jours qui suivent le refus du propriétaire, pour demander une fixation judiciaire du prix. Le juge fixe alors la valeur du bien en fonction des différents paramètres en sa possession.
A cette occasion, le propriétaire peut notamment justifier que le droit de préemption n'est pas mis en œuvre aux fins de permettre la réalisation d'un projet d'intérêt général mais uniquement comme moyen de lutte contre les prix du marché.
L'exercice du droit de préemption peut alors être regardé comme abusif.
Lorsque le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après épuisement des voies de recours), il s'impose aux deux parties. Le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction soit expressément soit tacitement.
Si la commune refuse le prix judiciaire qu'elle considère encore trop élevé, le propriétaire peut vendre le bien à l'acquéreur de son choix au prix fixé par le tribunal dans un délai de cinq ans. Dans les deux mois qui suivent la fixation judiciaire définitive du prix le propriétaire peut également revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.
Le propriétaire peut donc s'opposer à l'exercice de ce droit de préemption mais une telle opposition suppose une perte de temps qui peut, dans certains cas, s'avérer préjudiciable lorsque le vendeur s'est déjà engagé pour un autre bien et se trouve contraint s'assurer deux financements.
Destiné à permettre à une commune de réaliser des projets d'intérêt collectif, ce droit se trouve être exercé de plus en plus fréquemment par certaines communes comme parade à la hausse des prix de l'immobilier.
En exerçant concrètement ce droit, ou en y recourant systématiquement sans aller au bout de la procédure, certaines communes cherchent ainsi à dissuader les vendeurs trop gourmands et à limiter la flambée des prix pour conserver une mixité sociale sur leur territoire.
La commune de Saint Ouen, par exemple, utilise ouvertement ce droit à cette fin.
Ce droit trouve à s'appliquer dans des zones préalablement définies par la commune sur tout ou partie de son territoire
et uniquement pour mettre en oeuvre des opérations d'intérêt général : par exemple réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, développement d'activités économiques, logements sociaux.
Le droit de préemption urbain concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : par exemple les ventes, échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires ou forcées et tous les types de biens (terrains, constructions.
Le vendeur doit adresser un déclaration d'intention d'aliéner à la commune qui précise les conditions de la vente et surtout le prix demandé.
Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'une préemption mais le plus souvent cette démarche est effectuée lorsque le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel et c'est le notaire chargé de la rédaction de l'acte qui envoie, au nom du vendeur, cette déclaration à la commune.
Cette formalité est substantielle car en son absence la commune peut introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la vente afin de la faire annuler.
La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la déclaration d'intention d'aliéner. Le vendeur peut alors vendre le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans la déclaration.
Si la commune notifie son intention d'exercer son droit en indiquant avec précision le motif invoqué, la vente est supposée conclue au prix annoncé et le vendeur est tenu de signer l'acte authentique de cession avec la commune.
Toutefois, la commune peut également notifier son intention d'exercer son droit de préemption à un prix inférieur à celui indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Le propriétaire dispose alors d'un délai de deux mois pour formuler sa réponse écrite. S'il accepte le prix proposé par la commune, la vente est supposée parfaite.
S'il refuse le prix proposé, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance), dans les quinze jours qui suivent le refus du propriétaire, pour demander une fixation judiciaire du prix. Le juge fixe alors la valeur du bien en fonction des différents paramètres en sa possession.
A cette occasion, le propriétaire peut notamment justifier que le droit de préemption n'est pas mis en œuvre aux fins de permettre la réalisation d'un projet d'intérêt général mais uniquement comme moyen de lutte contre les prix du marché.
L'exercice du droit de préemption peut alors être regardé comme abusif.
Lorsque le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après épuisement des voies de recours), il s'impose aux deux parties. Le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction soit expressément soit tacitement.
Si la commune refuse le prix judiciaire qu'elle considère encore trop élevé, le propriétaire peut vendre le bien à l'acquéreur de son choix au prix fixé par le tribunal dans un délai de cinq ans. Dans les deux mois qui suivent la fixation judiciaire définitive du prix le propriétaire peut également revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.
Le propriétaire peut donc s'opposer à l'exercice de ce droit de préemption mais une telle opposition suppose une perte de temps qui peut, dans certains cas, s'avérer préjudiciable lorsque le vendeur s'est déjà engagé pour un autre bien et se trouve contraint s'assurer deux financements.
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